Antes de ofertar
Riesgos y precauciones en remates
Antes de participar en un remate, conoce los riesgos más comunes y cómo prevenirlos.
Un remate puede ser una excelente oportunidad para adquirir un inmueble a menor precio, pero también implica riesgos que debes conocer. Esta guía te ayuda a prevenirlos.
1. Deudas y gravámenes ocultos
Antes de ofertar, verifica en el Certificado de Tradición y Libertad:
- Embargos vigentes (distintos al que origina el remate).
- Hipotecas anteriores (pueden ser canceladas con el pago).
- Servidumbres y usufructos.
- Limitaciones al dominio.
- Anotaciones judiciales (quiebra, concurso).
- Patrimonios autónomos (fiducias).
2. Impuestos y tasas pendientes
El inmueble puede tener:
- Impuesto predial atrasado (de varios años).
- Valorización pendiente.
- Tasa de seguridad, aseo o servicios públicos.
- Sanciones urbanísticas.
Verifica con la Secretaría de Hacienda Municipal y con las empresas de servicios públicos. Algunas deudas se trasladan al comprador.
3. Cuotas de administración (PH)
En propiedad horizontal:
- Las cuotas de administración son cargas reales.
- Si están pendientes, el nuevo propietario debe asumirlas.
- Algunas deudas se pueden cobrar del precio del remate.
- Consulta con la administración del conjunto o centro comercial.
4. Estado físico del inmueble
Visita el inmueble antes de ofertar (solicita permiso al secuestre):
- Estado estructural (grietas, humedad, daños).
- Instalaciones eléctricas y sanitarias.
- Ocupación (inquilinos, poseedores).
- Servicios públicos activos o suspendidos.
- Muebles embargados.
5. Riesgo de que el remate se declare desierto
Si no hay postores o no se alcanza el 50% del avalúo, el remate se declara desierto:
- El proceso continúa y se señala una nueva fecha.
- Se puede fijar un nuevo avalúo (70% o 50% del original).
- Si eras postor, te devuelven la garantía.
6. Riesgo de impugnación
El remate puede impugnarse por:
- Errores en el aviso.
- Inhabilidad de algún postor.
- Postura irregular.
- Violación del debido proceso.
Esto puede generar nulidades y nuevos remates.
7. Riesgo de ser estafado
Ten cuidado con:
- Sitios web falsos que piden dinero anticipado.
- "Gestores" que ofrecen participación rápida a cambio de comisiones.
- Avisos en redes sociales sin verificación oficial.
- Pagos a cuentas personales en lugar de cuentas judiciales.
8. Riesgo financiero
- Sobrepujar sin tener financiación clara.
- Costos adicionales que no contemplaste.
- Remate declarado desierto con pérdida de la garantía si no cumples.
- Valorización posterior del inmueble que no se dé.
9. Riesgo legal
- Indemnización por vicios ocultos (Art. 1917 CC).
- Problemas de tradición por superposición de títulos.
- Acciones de saneamiento.
- Conflictos sucesorales sobre el inmueble.
10. Lista de verificación antes de ofertar
- ✅ Consulté el Certificado de Tradición y Libertad.
- ✅ Verifiqué deudas de impuestos y servicios.
- ✅ Visité el inmueble y revisé su estado.
- ✅ Confirmé las cuotas de administración pendientes.
- ✅ Tengo el dinero para la garantía y el saldo.
- ✅ Entendí los plazos del proceso.
- ✅ Consulté con un abogado.
- ✅ Leí el aviso oficial completo.
- ✅ Estoy inscrito en el proceso si es necesario.
- ✅ Tengo claro el plazo de pago del saldo (5 días).
11. ¿Qué hacer si hay problemas después del remate?
- Impugnar el remate dentro de los 3 días siguientes (CGP).
- Contratar un abogado para saneamiento.
- Solicitar conciliación con las partes.
- En casos graves, presentar denuncia penal por estafa.
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