Proceso legal de remates en Colombia

Existen dos grandes tipos de remates en Colombia: el remate judicial (ordenado por un juez dentro de un proceso ejecutivo) y el remate bancario (realizado por entidades financieras para recuperar cartera). Conoce las etapas de cada uno.

1. Remate judicial (Arts. 448 y ss. CGP)

Se ordena dentro de un proceso ejecutivo (singular o hipotecario). El objetivo es pagar al acreedor con el producto del bien rematado.

Etapa 1: Avalúo del bien

• El secuestre o perito realiza el avalúo.
• Las partes pueden objetarlo dentro de los 3 días siguientes.
• El juez fija el avalúo definitivo.

Etapa 2: Convocatoria al remate

• El juez señala fecha y hora para el remate.
• Se publica el aviso en un periódico de amplia circulación y en una radiodifusora local.
• También se fija en la puerta del juzgado y del inmueble.
• El aviso debe publicarse con al menos 10 días hábiles de anticipación.

Etapa 3: Requisitos para pujar

• Garantía de seriedad (10%): el 10% del avalúo debe consignarse antes de la diligencia.
• Postura escrita: en sobre cerrado para inmuebles.
• Identificación: documento de identidad y poderes si actúa en representación.

Etapa 4: Diligencia de remate

1. A la hora señalada, el juez abre las propuestas.
2. Lee en voz alta las posturas.
3. Si hay varias, se realiza licitación entre los postores (subasta verbal).
4. Si solo hay una postura y supera el 50% del avalúo, se adjudica.
5. Si no supera el 50%, el juez puede declarar desierto el remate.

Etapa 5: Adjudicación

• Se profiere auto de adjudicación.
• El adjudicatario debe pagar el saldo dentro de los 5 días siguientes.
• El juzgado ordena el registro y la entrega del bien.

Etapa 6: Pago y tradición

• El adjudicatario solicita el registro en la Oficina de Instrumentos Públicos.
• Se inscribe la escritura pública o el acta de remate.
• Se entrega materialmente el bien.
• El producto se aplica al pago del crédito y costas.

2. Remate bancario (o comercial)

Es la venta pública que realizan entidades financieras de inmuebles que recibieron en:

• Dación en pago: el deudor entrega el bien.
• Adjudicación judicial: tras un proceso.
• Ejecución de hipoteca: por incumplimiento crediticio.

Diferencias con el judicial

• No requiere juez: lo dirige la entidad financiera con autorización interna.
• Se publica en el portal del banco, periódicos y su propia web.
• El precio base suele ser el avalúo comercial o de recuperación.
• Se exige garantía de seriedad (entre 10% y 20%).
• El pago se hace directamente a la entidad financiera.
• La tradición se realiza mediante escritura pública ante notaría.

3. Remate público de la SAE (Sociedad de Activos Especiales)

La SAE realiza remates de bienes decomisados o abandonados a favor del Estado. Su procedimiento es especial:

• Se publica en la página de la SAE y en medios masivos.
• Inscripción previa de postores.
• Garantía del 10% o más según el caso.
• Adjudicación al mejor postor.

4. Tipos de inmuebles en remate

• Residenciales: casas, apartamentos.
• Comerciales: locales en centros comerciales, oficinas, bodegas.
• Rústicos: fincas, lotes, terrenos.
• Especiales: parqueaderos, depósitos.

5. Plazos clave

• Aviso previo: mínimo 10 días hábiles.
• Garantía: consignación antes del remate.
• Pago del saldo: hasta 5 días tras la adjudicación.
• Impugnación del remate: 3 días tras la diligencia.
• Inscripción: hasta 30 días para protocolizar.

6. Diferencia con la venta directa

En algunos casos, los bancos prefieren la venta directa (sin subasta) para recuperar más rápido. La diferencia clave:

• Venta directa: negocia con un comprador específico; precio fijo.
• Remate: compiten varios postores; precio variable según oferta.

7. Marco normativo aplicable

• Ley 1564 de 2012 — Código General del Proceso (CGP), Arts. 444 a 453.
• Código Civil, Art. 2435 y siguientes.
• Decreto 2555 de 2010 — Régimen financiero.
• Circulares de la Superintendencia Financiera.